» Как правильно проводить

Как правильно проводить собрание собственников жилья

Из этой инструкции вы узнаете, как подготовить и провести такое собрание, как оформляются его решения, как осуществляется голосование по вопросам, вынесенным на повестку общего собрания собственников жилья.

Инструкция:

Согласно ст. 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Полномочия Общего собрания собственников пречислены в ч. 2 ст 44 ЖК РФ.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

• В очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование (ст. 46 ЖК РФ);
• В форме заочного голосования — без совместного присутствия собственников помещений через передачу в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ).

От кого должна исходить инициатива?
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Как готовить собрание?

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. В свою очередь, территориальные органы исполнительной власти организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Инициативная группа совместно с управой района разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь оказывает управа районов.

Как уведомить жильцов?

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Когда собрание правомочно?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В противном случае должно быть проведено повторное собрание.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства. (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 36.1 и 37 ЖК РФ.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием.

Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если на собрание явилось недостаточное количество собственников или их представителей, решения общего собрания собственников с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ст.47 ЖК РФ).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Как оформлять решения?

По жилищному кодексу оформление решения является обязательным, однако, ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Обычно протокол составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня. Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ).

Необходимые документы:

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Ссылки:

Как правильно провести собрание собственников жилья

Собрание собственников жилья - это главный указующий орган, который определяет судьбу многих начинаний в многоквартирном жилом доме. Именно собрание решает вопросы выбора Управляющей компании, создания ТСЖ, установки шлагбаумов и многое другое. Решения собрания обязательны к исполнению всеми жильцами дома, поэтому оформление его решений должно проводиться безупречно

Создайте инициативную группу

Найдите людей, которые помогут вам с организацией. Это может быть старший по подъезду или соседи, активно участвующие в жизни дома.

Если в эту группу будут входить 10% собственников жилья (а именно столько нужно для обращения в ТСЖ, ЖСК или управляющую компанию). вы сможете перепоручить заботы по организации собрания одной из этих служб.

Обратитесь в письменной форме в вашу организацию (зависит об выбранного способа управления). и в соответствии с частью 6 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, они должны будут подготовить, а затем провести собрание собственников жилья.

Составьте повестку собрания

Собрание будет признано официальным только в том случае, если будет составлена повестка. Вы можете составить ее самостоятельно, опираясь на шаблоны, или обратиться в управу вашего района за помощью.

В повестке должны быть указаны следующие пункты :

• Избрание председателя общественного собрания (на первом собрании председателем является организовавший его собственник)
• Избрание секретаря
• Избрание счетной группы
• Определение срока и формы проведения следующего собрания
• Определение способа оповещения о проведении последующих общих собраний
• Определение места для размещения информации о принятых решениях на общем собрании
• Определение места хранения протоколов общих собраний

В зависимости от цели собрания должны быть указаны :

• Выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками/ТСЖ/жилищный кооператив/управляющая компания)
• Принятие решения о реконстукции многоквартирного дома
• Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
• Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме
• Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

Важно. также вам нужно составить бюллетень голосования.

Выберите время и место

Если в вашем доме небольшое количество квартир, то удобнее всего вам будет провести собрание в очной форме. Если нет - проводите заочно, потому что очень сложно собрать вместе большое количество людей.

Для того, чтобы собрание посетило максимальное количество собственников жилья, вам нужно выбрать удобное время. Для этого лучше всего подойдет один из рабочих дней после 19:00.

Также, вам нужно выбрать место. Для этого может подойти двор, или, если на улице холодно, вы можете воспользоваться Красным уголком , такие есть в каждом отделении ЖЭУ.

Известите собственников жилья

Если в доме есть муниципальные квартиры, то в принятии решения должны участвовать представители муниципалитета.

Вам нужно известить жителей о проведении собрания.

Вы можете сделать это несколькими способами (а лучше всеми сразу) :

• Лично обойдите все квартиры (если вы собрали инициативную группу, вы можете поделить дом на части, и распределить их между собой, чтобы обход занял меньше времени)
• Распечатайте повестку собрания и разложите по почтовым ящикам
• Прикрепите листы с повесткой на доски, предназначенные для информации (обычно они находятся у входных дверей подъездов или лифтов)

Важно. вы должны уведомить собственников жилья не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Каждый собственник должен расписаться в листе уведомления после того, как вы сообщите ему о собрании.

Если лично уведомить собственника жилья невозможно - ему посылается заказное письмо с указанием всей информации о собрании (дата и время, повестка и т.д.)

Проведите собрание (очная форма)

Проведите собрание (заочная форма)

Начните собрание в назначенное время. Обсудите все вопросы, которые были указаны в повестке (к примеру, выбор управляющей компании, объем и перечень работ, расчет платежей, заключение договора) .

Важно. собрание считается официальным, если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа собственников помещений. То есть, вам нужно рассчитывать доли - в данном случае ключевую роль играет не количество пришедших на собрание, а количество голосов, которые имеет собственник.

К примеру, один человек владеющий квартирой площадью 60 квадратных метров будет иметь столько же голосов, что и три долевых собственника такой же квартиры в 60 квадратных метров. А человек, у которого площадь квартиры составляет 100 квадратных метров, будет иметь больше голосов, чем человек, квартира которого имеет 60 квадратных метров.

Собственники должны указать свое имя, фамилию и отчество, адрес, реквизиты свидетельства о собственности.

Важно. если собственник назначил себе представителя, ему необходимо оформить доверенность.

Собрание также можно провести в очно-заочной форме.

Существует возможность проведения собрания в заочной форме. Результатом считаются сданные собственниками бюллетени (проведенное голосование) .

Вам нужно определиться с тем, каким образом будет проведено голосование :

• Вы можете обойти всех жильцов и самостоятельно забрать заполненные бюллетени
• Собственники сами могут принести вам бюллетени (в определенные часы, когда вам будет удобно, к примеру с 18:00 до 20:00)
• Вы можете установить ящик для сбора бюллетеней в подъезде

Собрание также можно провести в очно-заочной форме. Выбранный способ зависит от вашей инициативы.

Проведите голосование

Количество голосов, которым обладает собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Грубо говоря, чем больше площадь, которая находится у человека в собственности, тем большим количеством голосов он обладает.

Голосование проводится после обсуждения каждого вопроса, входящего в повестку.

Для подсчета голосов необходимо создать счетную комиссию. Это нужно сделать на первом собрании путем голосования.

В зависимости от повестки, решение будет считается принятым, если за него отдано определенное количество голосов.

Составьте протокол

Вам нужно составить протокол с указанием даты, места проведения и повестки (в письменной форме) по результатам собрания. Он должен быть подписан председателем, секретарем и членами счетной комиссии.

Важно. протокол должен быть подписан всеми собственниками жилья.

Оформите решение

Затем вам нужно оформить решение, которые было принято по итогам голосования. Оно также должно быть подписано председателем, секретарем и членами счетной комиссии.

Известите всех собственников о решении

Вы должны известить всех собственников жилья (в том числе тех, кто не присутствовал на собрании). Решения, принятые на собрании обязательны к исполнению для всех собственников.

Минстрой разработал рекомендации для собственников многоквартирных домов, желающих активно принимать участие в управлении своим домом.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой) РФ выпустило методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений. Их цель - помочь жильцам упорядочить процесс управления своим многоквартирным домом.

В частности, в документе разъясняется, как проводить очное и заочное собрания и при каких условиях собрания собственников и их решения являются легитимными.

Полностью с текстом документа можно ознакомиться на сайте Минстроя .

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, - говорится в документе. - При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме дожно быть проведено повторное общее собрание . Присутствие собственников на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации (собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей) с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности, если в общем собрании принимает участие представитель собственника .

Если проведение собрания в очной форме оказалось невозможным (не имело кворума), в дальнейшем решения жильцов могут быть приняты путем заочного голосования. В сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования должно быть указано:

1. сведение о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания - заочное голосование;
3. дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место и адрес, куда должны быть переданы такие решения;
4. повестка дня данного собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться , - рекомендует Минстрой.

Как отмечает руководитель управления налогового и правового консалтинга ФинЭкспертиза Нина Козлова, основные нормы о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме содержит статья 45 Жилищного кодекса РФ. На практике при организации проведения общего собрания возникает множество вопросов, прямых ответов на которые профильные нормативно-правовые акты не содержат. В связи с этим, безусловно, документ, устраняющий неопределенность, вносящий ясность в процедурные вопросы проведения общего собрания, является полезным для жильцов многоквартирных домов. Рекомендации будут хорошим подспорьем жильцам и в судебных спорах , - говорит эксперт.

Практикующий юрист, адвокат Андрей Безрядов замечает, что данный приказ Минстроя носит рекомендательный характер и необязателен к исполнению. Предложенные варианты повесток дня, форм документов, способов уведомлений и т. д. могут быть взяты за основу участниками ТСЖ, что избавит их от дополнительных затрат по привлечению специалистов, обладающих специальными навыками. При возникновении спорных правоотношений суды при принятии решения обязаны руководствоваться Жилищным кодексом и профильными законами, которые регулируют данные правоотношения, а также постановлениями пленумов Верховного суда. Возможна ссылка на положения приказа при представлении обоснований в защиту своей позиции, но это будет носить ознакомительный, а не обязательный характер , - комментирует адвокат.

В жизни все намного сложнее, и никакими методичками не объяснишь собственникам жилья, как именно должно проходить собрание, - комментирует председатель правления московского ТСЖ Утес (СЗАО Москвы) Алексей Фельдшеров. - Например, когда мы делали экопарковку и распределяли места, все происходило так, как показано в фильме Эльдара Рязанова Гараж . Это один из немногих случаев, когда был кворум, но при этом лучшие человеческие качества у многих отступили на задний план .

Как замечает председатель правления ТСЖ Захарово (САО Москвы) Александр Клыпин, дело не только в рекомендациях, а в том, в каком состоянии находится дом и кто им управляет. Например, после того как мы отказались от управляющей компании, убрали всех бизнесменов, дела в доме пошли лучше, потому что для нас это не бизнес , - рассказывает он.

Оба собеседника портала РБК-Недвижимость считают, что самое сложное - это собрать жильцов для обсуждения текущих вопросов, и иногда более продуктивно проводить собрания в заочной форме, хотя это требует большего времени. Проводить очное общее собрание, чтобы был кворум, практически нереально. Заочная форма лучше, но там должно быть все разжевано, чтобы люди понимали, что именно они подписывают , - говорит Алексей Фельдшеров.

Подготовила Елена Лыкова

Источники: http://askjournal.ru/item/kak-provesti-obshhee-sobranie-sobstvennikov-zhilya, http://pravila.m24.ru/site/SeeInstruction/240, http://realty.rbc.ru/articles/07/08/2014/562949992083499.shtml

Комментариев пока нет!

Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр внизу: