Главная » Как правильно проводить

Как правильно проводить собрание жильцов

Все на собрание!

Несколько простых вопросов о том, как и зачем его проводить

1. Зачем нам собираться?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (не путать с ТСЖ) является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

- выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);

- создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

- утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

- иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

2. Какие формы у собрания?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено: 1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование; 2) в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений через передачу в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ).

3. Чья должна быть инициатива?

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть: а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ); б)

очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников - ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано); в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч. 2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.

4. Как готовить собрание?

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. В свою очередь территориальные органы исполнительной власти (префектуры административных округов и управы районов) организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Инициативная группа совместно с управой района разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь оказывает управа районов. Инициативная группа совместно с управой района прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом, а также поиск организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (через обращения в префектуру или управу района); определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других).

5. Как уведомить жильцов?

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).

Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

6. Когда собрание правомочно?

Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.

7. Кто и как голосует?

Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 37 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

8. Как оформлять решения?

ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня. Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ).

Как провести собрание
в многоквартирном доме

В любом многоквартирном доме есть так называемое общедомовое имущество. Оно состоит состоит из:
— помещений в доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме. Это, в частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (например, технические подвалы);
— иных помещений в доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме, включая пространства, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой, спортом и подобных мероприятий;
— крыш, ограждающих несущие и ненесущие конструкции дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного помещения;
— земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенных на этом земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Все вышеперечисленное имущество находится во владении собственников. Поэтому вопросы по поводу его обслуживания и использования могут решаться лишь самими собственниками.

Речь идет о таких вопросах, как выбор формы управления многоквартирным домом, размещение дополнительных парковочных мест, передача в аренду свободных помещений, установление платы за использование имущества (например, интернет-провайдерами, размещающими в домах свое оборудование), размещение рекламы в подъездах и другое.

Жилищный кодекс России возлагает решение этих проблем на собрание собственников жилых помещений или организацию товарищества собственников жилья (ТСЖ).

В ТСЖ порядок принятия решений определен Уставом ТСЖ. В остальных случаях все решения об управлении, содержании и использовании общего имущества многоквартирного дома должны приниматься на собраниях собственников жилья. Порядку проведения таких собраний и посвящен этот текст.

Кто может быть инициатором собрания

Принять решение о проведении собрания может любой собственник помещения в многоквартирном доме, а также управляющая компания, которая обслуживает этот дом.

Закон устанавливает три формы для голосования:
  1. Очная. на собрание приходят собственники и голосуют.
  2. Очно-заочная. голосование происходит на «живом собрании» собственников, после чего проводится дополнительное голосование для собственников, не пришедших на очную встречу (эта вторая часть проходит по правилам заочного голосования).
  3. Заочная. эту форму также называют голосованием опросным путем. Либо собственники приходят в установленное место и голосуют, либо активные жильцы ходят по квартирам и предлагают людям проголосовать.
Поскольку собрать необходимое количество собственников для проведения очного голосования практически невозможно, удобнее формы заочного и
очно-заочного голосования.
На собрании должны присутствовать собственники жилых помещений, обладающих более половиной «голосов».
С так называемыми голосами особая ситуация. В отличие от привычной всем практики на выборах, собственники жилых помещений могут обладать разным количеством голосов каждый. Количество «баллов» под названием «голос» в Жилищном кодексе определяется из расчета «1 голос — 1 квадратный метр». Например, если 20-метровой квартирой владеют два человека, первому из которых принадлежит 15 метров, а второму — 5, то первый собственник обладает 15 голосами, а второй — 5 голосами.

Оформление результатов голосования

По общим правилам решение считается принятым, если за него отдано большинство голосов собственников. Это относится к тем вопросам, которые не регулируют порядок распоряжения общедомовой собственностью и не накладывают дополнительных финансовых обязательств на собственников.

В иных случаях закон устанавливает необходимость получения «квалифицированного большинства» голосов в две трети от числа всех проголосовавших собственников. Имеются в виду следующие группы вопросов:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;
1.2) принятие решений о получении ТСЖ либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Дальнейшие действия после проведения собрания

Популярное и обсуждаемое

Создание ОСМД. Учредительное собрание

Из статьи вы узнаете:

Какие права имеют учредители ОСМД? Сколько ОСМД можно создать в 1 доме?

Кто может инициировать проведение собрания жильцов дома?

Как провести собрание для создания ОСМД?

Какие документы нужно подготовить, чтобы создать ОСМД?

Какие преимущества имеют дома, в которых есть ОСМД?

Если вы являетесь владельцем или совладельцем квартиры в многоквартирном доме, эта статья для вас.

Как вы уже знаете, с 1 июля ЖЕКи будут ликвидированы, а это значит, что жильцам стоит задуматься о том, кто будет обслуживать их дом вместо ЖЕКа.

В статье «Управление многоквартирным домом. ОСМД (ОСББ)» мы подробно рассказали о двух возможных формах управления домом: через управителя или через создание объединения совладельцев многоквартирного дома – ОСМД, а также рассмотрели преимущества каждой из этих форм.

В данной статье речь пойдёт о том, как создать ОСМД, а также какие права вы имеете, если такое объединение создаётся в вашем доме.

Создать ОСМД могут только владельцы квартир и нежилых помещений в доме (далее мы будем называть их владельцами или жильцами). Арендаторы могут участвовать в ОСМД только по доверенности от владельцев.

В одном доме может быть только 1 ОСМД.

ОСМД в новострое можно создать при условии регистрации права собственности на более чем 50 процентов квартир и нежилых помещений.

Итак, для создания ОСМД нужно пройти 2 этапа. Первый #8212; провести учредительное собрание. Второе – зарегистрировать ОСМД в общем порядке регистрации юридических лиц.

Инициирование учредительного собрания

Учредительное собрание должны инициировать не менее 3 владельцев квартир.

До проведения собрания инициативной группе нужно провести следующую подготовку:

  1. Составить списки владельцев квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, обратившись за этой информацией в ЖЕК
  2. Подготовить проект устава, протокола ОСМД и листок #8212; опросник.
  3. Определиться с кандидатами в правление ОСМД.
  4. Уведомить жильцов о проведении учредительного собрания.

Уведомить жильцов дома о собрании нужно письменно за 14 дней до назначенной даты собрания либо под расписку, либо заказными письмами, а также расклеить в каждом подъезде объявление о проведении учредительного собрания.

Содержание уведомления должно включать дату, время и место проведения учредительного собрания, вопросы, вынесенные на повестку дня и фамилии членов инициативной группы.

Проведение учредительного собрания

Собрание начинается с выбора председателя, который ведёт собрание по списку вопросов, внесённых на повестку дня.

Ориентированный перечень вопросов на собрание ОСМД (отображается в протоколе):

  1. О создании ОСМД и утверждении названия.
  2. Об утверждении устава ОСМД.
  3. О выборе Правления ОСМД и Главы Правления ОСМД.
  4. О выборе Ревизионной комиссии ОСМД.
  5. О выборе уполномоченного представителя для подписания устава и ответственного за государственную регистрацию ОСМД.

На собрании должен присутствовать либо сам владелец, либо его представитель по доверенности. Кворум для проведения собрания законом не установлен, а значит, собрание считается правомочным, если на него явились хотя бы 3 человека из инициативной группы.

Голосование

Каждый участник собрания имеет во время голосования количество голосов, пропорциональное общей площади его квартиры (или нежилого помещения) в общей площади всех квартир и помещений в доме.

Если один из жильцов владеет более 50 процентов общей площади всех квартир в доме, тогда каждый владелец имеет только один голос независимо от количества и площади квартир.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины всех жильцов (не только тех, которые присутствовали на собрании, а вообще всех владельцев квартир в доме).

Если на самом собрании достаточного количества голосов «за» или «против» для принятия решения не набралось, тогда нужно провести письменный опрос тех жильцов, которые не явились на собрание и не голосовали.

Письменный опрос проводится в течение 15 дней с даты проведения учредительного собрания инициативной группой (и добровольцами по желанию).

Нужно подготовить листки-опросники с вопросами, внесёнными на повестку дня учредительного собрания и пройтись с ними по квартирам. Опросник должен также содержать дату, ФИО владельца, номер квартиры, её площадь, название и реквизиты правоустанавливающего документа, подписи владельца (доверенного лица) и лица, проводившего опрос.

Если в течение 15 дней необходимое количество голосов «за» не наберётся, решение считается не принятым.

После проведения опроса количество голосов «за» и «против», полученных в результате опроса, суммируется с теми, что были подсчитаны на учредительном собрании. Результаты вносятся в протокол. Протокол подписывается председателем и секретарём учредительного собрания.

Если необходимое количество голосов было собрано и жильцами принято решение о создании ОСМД, его нужно зарегистрировать в порядке регистрации юридических лиц.

О том, как зарегистрировать ОСМД мы расскажем в статье «ОСМД . Регистрация»

Подводим итоги:
  1. ОСМД является одной из форм управления многоквартирным домом его жильцами. Другая форма управления – через управителя. Более детально о преимуществах данных форм читайте в статье «Управление многоквартирным домом. ОСМД (ОСББ)» .
  2. Для создания ОСМД необходимо провести учредительное собрание. Инициировать его проведение должны не менее 3 владельцев квартир в доме. Участвовать могут только владельцы квартир и нежилых помещений, а также их представители по доверенности.
  3. На собрание нужно вынести вопросы о создании ОСМД, его названии, уставе, выборе членов правления, лице, которое будет заниматься регистрацией от имени остальных жильцов.
  4. Решения принимаются большинством голосов всех жильцов дома. Каждый владелец квартиры имеет количество голосов, пропорциональное общей площади его квартиры суммарной площади квартир в доме. Если, одному из владельцев принадлежит более 50 процентов квартир, в таком случае у каждого владельца будет по одному голосу.
  5. В случае, если на собрании необходимое количество голосов для принятия решения не было набрано, нужно провести письменный опрос жильцов, которые не явились на собрание и учесть также их голоса.
  6. Если достаточное количество голосов «за» набралось, значит решение принято и нужно проводить регистрацию ОСМД, если нет – это не лишает жильцов права повторно проводить учредительное собрание или провести общее собрание жильцов, на котором рассматривать вопрос о привлечении управителя без создания ОСМД.

Чтобы поблагодарить автора за статью #8212; поделитесь ей в любой соцсети на свой выбор. Спасибо!

Другие статьи:

Источники: http://rg.ru/2005/10/28/sobranie.html, http://openrussia.org/post/view/9364/, http://ursambo.com/zhkh-i-subsidii/sozdanie-osmd-uchreditelnoe-sobranie.html



Комментариев пока нет!

Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр внизу: код подтверждения




Статьи по теме