Главная » Как правильно сдать

Как правильно закону сдать квартиру

Как сдать квартиру в аренду безопасно и по закону

Природа не терпит пустоты. Вряд ли большинство владельцев квартир вспоминают об этой фразе, сдавая жилье в аренду. Но факт остается фактом: пустующая квартира – это постоянные расходы (отопление, квартплата). Поэтому основная цель хозяев – сделать так, чтобы жилье приносило деньги. Самый распространенный способ – сдать квартиру. Вот только как максимально обезопасить себя, чтобы и арендную плату получать регулярно, и после временных жильцов от квартиры не осталась «выжженная земля». Выход один: всё оформлять официально. Мы выяснили у нотариуса, как правильно сдать в аренду квартиру.

Преимущества законной сделки: как сдать квартиру легально

Как бы вам ни хотелось «сделать все по-быстрому» на уровне устных договоренностей с новыми жильцами, юристы рекомендуют не спешить и оформлять документы по закону. Спешка и желание сэкономить может привести к тому, что ваша квартира окажется в распоряжении мошенников или просто непорядочных людей.

Что дает легальная аренда жилья:

  • правовая защищенность при возникновении проблем (порча имущества, кража, задолженность по оплате аренды);
  • информация о съемщиках фиксируется документально;
  • как безопасно сдать квартиру: договор аренды позволяет максимально четко прописать все возможные расходы и проблемные ситуации (оплата коммунальных услуг, сумма залога, размер арендной платы, например);
  • в отношении налогового кодекса ваша совесть чиста, вас никто не обвинит в утаивании прибыли;
  • наконец, спокойный сон, который вам обеспечен благодаря грамотно составленному договору аренды.

Как правильно оформить договор аренды квартиры: консультирует нотариус

Если вы решили сдавать свою квартиру по всем правилам, без договора аренды не обойтись. Составление и заверение этого документа входит в услуги нотариуса. В нотариальной конторе хозяина квартиры попросят предоставить обязательные документы. К счастью, список совсем небольшой.

Документы для заключения договора

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру (может быть договор дарения или купли-продажи);
  • письменное согласие на аренду всех совладельцев квартиры, заверенное нотариусом. Юридическая практика показывает, что присутствие других владельцев квартиры при заключении договора аренды поможет избежать в дальнейшем многих проблем;
  • выписка-список людей, зарегистрированных в квартире (берется в ЖЭКе);
  • от съемщика требуется паспорт.

От А до Я: какие моменты должны быть указаны в договоре

Документ сослужит владельцу квартиры и арендатору добрую службу, если в нем будут учтены все важные моменты. Там, где речь идет о деньгах, мелочей быть не может.

В договоре аренды жилья обязательно фиксируется:

  • размер ежемесячной суммы, которую обязуется выплачивать арендатор;
  • сроки оплаты (рекомендуем указывать точную расчетную дату, вплоть до конкретного времени);
  • опись личного имущества хозяев и разрешение им пользоваться съемщикам (конкретно каким и в какой степени);
  • кто оплачивает «коммуналку» (владелец или арендатор), максимальная сумма расходов;
  • порядок проверки жилья владельцем (время, периодичность);
  • указывается, сколько людей будет проживать в квартире;
  • в договоре обязательно фиксируются данные о приватизации и собственниках квартиры;
  • процедура возмещения возможных убытков (порча имущества, просрочка или неуплата за аренду).

Другие нюансы, которые важны для арендатора и арендодателя, согласовываются и также вносятся нотариусом в договор, если они не противоречат украинскому законодательству.

Кстати, вопрос передачи денег за аренду также оговаривается в договоре. Это может быть наличный расчет или безналичный перевод средств на счет арендодателя. Процедура перевода денег через банк позволяет отслеживать момент и сумму оплаты, благодаря квитанциям.

Подстраховка не помешает: как предусмотреть возможные трудности

Кстати, как оформить договор аренды квартиры правильно, волнует не только хозяина квартиры, но и съемщиков. Не хотелось бы получить жилье с огромными непогашенными счетами коммунальные услуги и «повесить» долги на себя. Факт отсутствия задолженностей арендатор вправе потребовать указать в договоре.

Еще одна неприятность, с которой сталкиваются доверчивые съемщики: нашли подходящую квартиру, устно договорились, заплатили деньги, приехали в арендованное жилье, а в нем уже живут. Чтобы такого не случилось, нужно прописать отдельно, что квартира – «чистая» (не сдана больше никому).

Любой владелец квартиры, хочет быть уверен в платежеспособности новых жильцов. С этой целью к договору можно приложить справку о доходах с места работы нанимателя, координаты лиц, которые могут подтвердить информацию о съемщике.

Аренда квартиры – ответственный шаг для съемщика и владельца жилья. Максимально обезопасить себя и избежать многих серьезных проблем можно, если знать, как правильно сдать в аренду квартиру. Дать юридическую консультацию и помочь в оформлении договора аренды вам поможет нотариус. Действуйте по закону и будьте спокойны за свою квартиру!

Практикующий нотариус с двадцатилетним стажем Троицкий Сергей

Как правильно сдать квартиру в аренду

Благодаря сдаче жилья в аренду многие люди живут в теплых тропических странах и ни в чем себе не отказывают, особенно если оно находится в крупном мегаполисе. В любом случае, средства, полученные от сдачи квартиры в аренду, могут быть как основным, так и дополнительным заработком.

На этом даже строят успешный бизнес, приобретая специально жилье для того, чтобы сдать. Как правильно сдать квартиру в аренду, стоит рассмотреть основные нюансы?

Как правильно по закону сдать квартиру

Многие владельцы квартир сдают их и неофициально, но лучше себя обезопасить. Тем более, в сфере недвижимости работает большое количество мошенников.

Риск заключается не только в возможных долгах и несвоевременной оплате, но и в том, что можно остаться вообще без жилья. Потому лучше осуществлять деятельность официально.

Физические лица, сдающие жилье в аренду, платят НДФЛ (налог с доходов физических лиц), который в Украине составляет 15 процентов, а в России 13. Причем, плательщиками являются не только граждане, но и не резиденты страны (статья 209 НК РФ).

Можно зарегистрироваться частным предпринимателем, который занимается таким видом деятельности, как сдача помещений в аренду. Нужно будет оплачивать единый налог, по установленной ставке, а также социальные взносы (на пенсионное страхование).

На едином налоге вроде бы регистрироваться выгодней, но его нужно платить даже в том случае, если квартира пустует. Налог на доходы физических лиц оплачивается только на фактически полученные средства.

Все зависит еще и от размера арендной платы, если она высокая, то НДФЛ платить не выгодно. Хотя налоговики могут иметь определенные претензии, если доход, в десятки или сотни раз превышает уплаченный единый налог. Это называется минимизацией налогов.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Важно сразу определиться, предпочтительна долгосрочная или краткосрочная аренда. Если жилье сдается на долгий срок, то квартиранты могут внести предоплату на 6–12 месяцев.

Сдавая квартиру на сутки или неделю, можно получить значительно больший доход, но придется постоянно наведываться, принимать жилье из аренды.

Посуточные квартиры обычно обеспечиваются постельным бельем, посудой, а в объектах, сданных на долгий срок, может даже не быть мебели.

Поиск клиента, как правильно сдать квартиру

Как и в любом деле, прибыльность зависит от спроса. Если квартира находится в центре большого города, то на нее всегда есть спрос. Недорогие квартиры в нормальном состоянии тоже сдаются быстро, услуги посредника не понадобятся.

Стоит лишь подать объявления через интернет (бесплатные доски объявлений), разместить в газеты, расклеить их на столбах. Но как правильно сдать квартиру в аренду. если жилье имеет не очень привлекательный внешний вид и находится далеко от центра?

Тогда можно обратиться к помощи агентства недвижимости. риелторы найдут клиента на любое жилье. Возможно, арендодателю будет выгодно сделать небольшой косметический ремонт в счет арендной платы. Все нюансы обязательно прописываются в договоре.

Риелторам не стоит платить наперед, так как они тогда перестанут искать арендаторов. Иногда в договоре с агентством недвижимости прописывается, что предоставляются только информационные услуги, без гарантии. Тогда квартирантов могут искать и несколько лет, главное, что деньги за услугу уже получены.

Договор

Договор заключают на срок до 1 года, в таком случае, он не подлежит обязательной регистрации. Если договор заключен на срок более года, то его нужно регистрировать у нотариуса. Потребуется платить государственную пошлину нотариусу, но все-таки по заверенному договору проще доказать свою правоту в суде.

Какие основные пункты прописываются в договоре аренды? Стоит их перечислить:

  • Стороны, заключающие сделку;
  • Адрес, месторасположение, состояние (здесь стоит указать наличие мебели техники, или же составить дополнительное приложение к договору);
  • Стоимость аренды (входят ли в нее коммунальные платежи, их размер в процентном или пропорциональном соотношении);
  • Срок оплаты аренды;
  • Срок действия договора;
  • Права и обязанности сторон;
  • Целевое предназначение (жилье, офис);
  • Пени и неустойки за невыполнение;
  • Особенности расторжения;
  • Форс-мажор;
  • Реквизиты;
  • Подписи сторон.

Это стандартные подпункты, но стороны могут по желанию добавлять свои условия. Отдельно стоит указать, что квартирант не имеет права передавать ее в субаренду третьим лицам, так как многие мошенники на этом зарабатывают. Они снимают квартиры у владельцев по одной цене, а потом сдают их в разы дороже.

Нужен ли ремонт

Как правильно сдать квартиру в аренду, стоит ли в ней делать ремонт? Однозначно, бешеные средства в элитный ремонт вкладывать не стоит, особенно если она находится в небольшом городе. В крупных мегаполисах есть спрос на дорогое жилье, но больше популярны новостройки с хорошей планировкой, в центральных и исторических частях города.

В ремонт старой хрущевки или сталинки можно вложить такие средства, которые и за десятки лет не окупятся. Потому лучше сделать стандартный косметический ремонт, квартира должна быть комфортной и удобной. Стандартный ремонт включает:

Замену сантехники, труб воды и канализации;

  • Выравнивание, отделку стен (водоэмульсионная краска, обои, плитка в ванной);
  • Отделку пола (линолеум, ламинат);
  • Замена окон и дверей, в том числе межкомнатных;
  • Отделку потолка.

Не стоит использовать дорогие отделочные материалы, типа натурального камня, мрамора или натяжных потолков, если квартира сдается недорого. Арендаторы в основном не очень бережно относятся к чужому имуществу, да и просто, с течением времени дорогая отделка изнашивается.

Цена. Стоимость элитных квартир высока во всем мире, она может достигать как от 2000 тысяч долларов в месяц, так и в день. Стандартная квартира в Москве сдается по цене 30–45 тысяч рублей, в Киеве 3–6 тысяч гривен.

Как защитить себя от нечестных квартиросъемщиков?

Сдать квартиру и не работать — прекрасная идея! Но сдача жилья внаем — дело более хлопотное, чем кажется на первый взгляд. Какие правила и законы надо знать?

Свободную квартиру, где вы не живете, — недвижимость, перешедшую по наследству или принадлежащую одному из супругов, обитающему на территории второй половины, — можно сдавать и получать очень даже неплохой доход. Правда, лишь в том случае, если обставить сделку по закону. Иначе сдача жилья обойдется хозяевам, как говорится, себе в убыток .

Считаем нужным вас предостеречь: среди квартиросъемщиков немало недобросовестных людей да и просто мошенников. Жильцы нередко задерживают ежемесячную плату, не следят за чистотой квартир, портят хозяйское имущество, а съехав, иногда оставляют астрономические телефонные счета. Бывает и хуже: меняют в дверях замки и вовсе не пускают в квартиру хозяев! Так что, сдавая жилье малознакомым людям, будьте осторожны: не полагайтесь на устные договоренности.

Чтобы защитить себя в случае конфликтных ситуаций, первым делом необходимо подтвердить условия сдачи квартиры и сам факт найма грамотно составленным соглашением (договором) с жильцом. Как иначе вы докажете, на какую сумму оплаты и с какой периодичностью вы договаривались? Какие вещи присутствовали в квартире и каким было их состояние? При наличии договора вы сможете подать на нерадивых жильцов в суд, ссылаясь на то, что условия соглашения не выполняются. А если придется обращаться за помощью в милицию, то договор поможет доказать, кто и на каких именно условиях сдавал квартиру.

Возможно, вас удивит, что по закону сдавать жилье могут как собственники, так и те люди, за кем квартиры числятся по договору найма. Первые заключают с жильцами договор найма, вторые — договор поднайма, причем только с согласия наймодателя. В качестве наймодателей обычно выступают либо дирекция единого заказчика, либо управа вашего района.

Если собственник сдает жилье юридическому лицу, тогда придется заключать еще и договор аренды. При этом юридическое лицо, то есть организация, имеет право снимать квартиру исключительно для проживания своих сотрудников, но не использовать ее под офис или складское помещение.

Составляя договор найма (поднайма), старайтесь предусмотреть все возможные конфликтные ситуации с жильцами, подробно опишите их в договоре. Заверьте его подписями обеих сторон.

Обязательно укажите условия оплаты какую сумму, в какой срок и каким образом (наличными, перечислением на банковский счет) должен уплачивать жилец и какие санкции будут к нему применены при задержке оплаты — например, штрафы, пени. Решите, кто будет вносить коммунальные платежи. Обычно жилец оплачивает то, чем пользуется, — электроэнергию, междугородные переговоры, Интернет, а хозяин погашает остальные счета — абонентскую плату за телефон, горячую воду, теплоснабжение. Но вы можете изменить условия, обязав жильца оплачивать все счета.

Важно указать срок сдачи жилья. По закону договор найма заключают на срок, не превышающий 5 лет, и если срок не определен в договоре, его считают заключенным на 5 лет. По истечении срока договора найма у нанимателе появляется преимущественное право на продление соглашения.

Срок договора поднайма не может превышать срок действия договора найма, на основании которого наниматель зарегистрирован в квартире.

Укажите в договоре всех жильцов, которые будут проживать в квартире. Условьтесь, кто именно — хозяева или жильцы — обязаны делать капитальный и косметический ремонт. Отметьте, что все изменения в квартире жилец должен проводить с согласия хозяев.

Назовите в договоре сумму залога в размере месячной оплаты, которая будет служить гарантией того, что вам возместят возможный нанесенный ущерб. Конкретизируйте, в каких случаях залог останется у владельца квартиры: жилец испортил бытовую технику, мебель, наговорил на круглую сумму по межгороду.

Приложите к договору акт передачи имущества с подробным описанием, в каком состоянии находится квартира, какие в ней имеются вещи. Это позволит вам взыскать с жильцов стоимость вещей при их поломке или утрате.

Сдавая жилье, вы получаете доход, за который обязаны платить налог по ставке 13 %. Обратитесь в налоговую инспекцию по месту жительства. Подайте налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и уплатите налог не позднее 15 июля того же года.

Зачем платить налога, если можно по-тихому сдавать квартиру, не обременяя себя формальностями и лишними тратами? Во-первых, за непредоставление налоговой декларации вам грозят штрафы. В последнее время налоговые органы всерьез взялись за хозяев сдаваемых квартир, и вероятность взыскания высока. Тем более если наниматель зарегистрирован на вашей жилплощади: эта информация может вскоре поступить в налоговую инспекцию.

Во-вторых, неплательщик налога становится мишенью для соседей и даже нанимателей жилья. Не согласившись с одним из ваших условий, жилец может и пригрозить: Будете настаивать — донесу в налоговую . А если квартиросъемщики покажутся подозрительными соседям, те быстро доложат компетентным органам.


Лучше раз в год платить налог с дохода от сдачи квартиры, чем стать марионеткой в чужих руках и постоянно опасаться официальных санкций.

Итак, гарантиями для хозяина квартиры служат договор и уплата им налогов. Но есть и дополнительные меры, которые избавят вас от лишних хлопот.


Например, можно застраховать квартиру, ее отделку и обстановку от стандартного набора рисков. Если квартире нанесут ущерб, страховка компенсирует затраты на восстановление и ремонт.

На телефонном узле попросите заблокировать выход на междугородную и международную связь.

Оставьте соседям свой номер телефона и попросите сообщать, если жильцы будут плохо себя вести — часто устраивать шумные вечеринки, затевать без вашего ведома перепланировку, выбрасывать мебель. И жильцов предупредите, что будете навещать квартиру.

Если вы столкнулись с нечистоплотными людьми, не огорчайтесь и не паникуйте. Главное, еще на берегу предупредить жильцов о необходимости соблюдать условия договора, а если поведут себя непорядочно — смело обращайтесь в суд, ссылаясь на нарушение пунктов соглашения. Помните: если вы сами честны перед законом, он защитит вас от любых посягательств.

Фото: фотобанк Лори

Читайте так же по теме

Источники: http://www.zakon-online.com.ua/yuridicheskaya-konsultaciya/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-bezopasno-i-po-zakonu.html, http://profi-biz.ru/kak-pravilno-sdat-kvartiru.html, http://impravo.ru/instruction/90-sdat-kvartiru-po-pravilam.html




Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением




Статьи по теме